Hypotheek als ondernemer (DGA) of zzp’er: hoe werkt dat?
Direct antwoord: Als ondernemer of zzp’er wordt je hypotheek beoordeeld op je gemiddelde inkomen over de afgelopen (meestal drie) jaar, vastgesteld door een erkende rekenmeester op basis van je jaarrekeningen. In de praktijk gaat het regelmatig mis door een zwakke liquiditeitspositie, het onterecht meetellen van ingehouden winst, of een ontbindende voorwaarde die te kort is voor de doorlooptijd van een ondernemersaanvraag.
Hoe wordt je inkomen als ondernemer vastgesteld?
Bij mensen in loondienst is dit simpel: loonstrook, jaaropgaaf, werkgeversverklaring. Bij ondernemers en zzp’ers verloopt dit via een gespecialiseerde inkomensverklaring, opgesteld door een erkende rekenmeester (bijvoorbeeld via NIBUD-methodiek of een geldverstrekker-specifieke rekenmeester). Die rekenmeester:
- Neemt doorgaans het gemiddelde bedrijfsresultaat van de laatste drie boekjaren, met een correctie als het laatste jaar duidelijk afwijkt (in positieve of negatieve zin)
- Corrigeert voor incidentele posten: een eenmalige subsidie, een boekwinst op de verkoop van bedrijfsmiddelen, of juist eenmalige herstructureringskosten tellen niet zomaar mee
- Telt fiscale aftrekposten zoals de zelfstandigenaftrek en MKB-winstvrijstelling vaak weer bij het inkomen op, omdat dit geen daadwerkelijke kosten zijn
Dit proces duurt aanmerkelijk langer dan een reguliere loondienst-toets – reken dus op twee tot vier weken extra doorlooptijd, afhankelijk van de geldverstrekker en de complexiteit van je onderneming.
Valkuil 1: de liquiditeitspositie van je onderneming
Een gezonde winst is niet voldoende als de liquiditeit van je bedrijf zwak is. Geldverstrekkers en rekenmeesters kijken ook naar:
- De current ratio (vlottende activa versus kortlopende schulden), oftewel: is er genoeg werkkapitaal om lopende verplichtingen te dekken?
- Rekening-courantverhoudingen met je eigen bv (bij een DGA). Heb je feitelijk al veel uit de onderneming onttrokken, dan kan dit je leencapaciteit juist beperken in plaats van vergroten
- Openstaande zakelijke financieringen, zoals een doorlopend krediet of leaseverplichtingen. Deze tellen mee in de maandlastentoets, ook als ze op naam van de onderneming staan
Een onderneming die op papier winstgevend is, maar waarvan het werkkapitaal krap staat, kan door een rekenmeester alsnog als risicovoller worden beoordeeld, met een lagere hypotheek of een hogere renteopslag tot gevolg. Dit wordt door ondernemers vaak onderschat: winst en liquiditeit zijn twee verschillende dingen.
Valkuil 2: overwinst en ingehouden winst onterecht meenemen
Dit verschilt sterk tussen ondernemingsvormen, en hier gaat het geregeld mis:
| Ondernemingsvorm | Wat telt mee voor je hypotheekinkomen |
|---|---|
| Eenmanszaak / vof | De fiscale nettowinst uit onderneming, na correcties door de rekenmeester |
| BV met DGA-salaris | In beginsel alleen je DGA-salaris, niet automatisch de winst die in de BV blijft zitten |
| BV met dividenduitkering | Dividend telt soms mee, maar alleen als dit structureel en duurzaam is, meestal onderbouwd met meerdere jaren dividendhistorie |
Veel DGA’s gaan ervan uit dat de volledige bedrijfswinst, inclusief wat in de BV blijft staan als reserve, meetelt voor hun leencapaciteit. Dat is een misvatting: zonder een structureel dividendbeleid telt in de meeste gevallen alleen het salaris dat je uit de BV opneemt. Wil je de overwinst wél laten meewegen, dan moet je dit vaak vooraf regelen via een aangepaste salarisstructuur of een aantoonbaar dividendbeleid over meerdere jaren – iets waar je typisch minimaal een jaar van tevoren over moet nadenken, niet pas bij de hypotheekaanvraag zelf.
Valkuil 3: een te kort of geen financieringsvoorbehoud
Dit is misschien wel de meest kostbare valkuil in de praktijk. Een standaard financieringsvoorbehoud (ontbindende voorwaarde) in een koopovereenkomst is vaak 6 weken. Voor iemand in loondienst is dat meestal voldoende. Voor een ondernemer is dat vaak te krap, omdat:
- De rekenmeester eerst je jaarrekeningen en aangiften moet analyseren
- Bij onvolledige of niet-actuele jaarcijfers extra documentatie of een tussentijdse cijferopgave nodig kan zijn
- Bij twijfelgevallen (bijvoorbeeld een dalende winsttrend) een tweede beoordeling of nadere onderbouwing wordt gevraagd
Loopt de termijn af zonder afgeronde financiering, dan vervalt je ontbindende voorwaarde, met als risico dat je de koop alsnog moet doorzetten zonder harde financieringszekerheid, of een boete verschuldigd bent aan de verkoper. Onderhandel als ondernemer standaard over een langere termijn: 8 tot 10 weken is realistischer. Bespreek dit expliciet met de makelaar vóórdat je een bod uitbrengt, niet pas nadat het bod is geaccepteerd. Een verkopende makelaar accepteert dit doorgaans, mits je dit vooraf goed onderbouwt (bijvoorbeeld met een voorlopige indicatie van een hypotheekadviseur).
Valkuil 4: ontbrekende continuïteitsverklaring
Bij een net gestarte onderneming (korter dan drie jaar) of bij een dalende omzettrend vraagt een geldverstrekker vaak een continuïteitsverklaring of prognose van je accountant: een onderbouwde inschatting dat de onderneming ook de komende jaren levensvatbaar blijft. Onderneem je hier niet vroegtijdig actie op, dan loop je het risico dat je aanvraag alsnog wordt afgewezen ondanks een op zich gezonde huidige winst.
Valkuil 5: een dalende winsttrend
Een rekenmeester middelt doorgaans over drie jaar, maar bij een duidelijk dalende trend wordt vaak niet het gemiddelde, maar het laatste (lagere) jaar als basis genomen – soms zelfs met een extra correctie naar beneden. Dit verrast ondernemers regelmatig, omdat zij zelf uitgaan van het gemiddelde over de jaren.
Hoe vergroot je je kans op een hypotheek als ondernemer?
- Werk met een hypotheekadviseur die ervaring heeft met hypotheekonderbouwingen en weet welke correcties een rekenmeester zal toepassen
- Laat je liquiditeitspositie vroegtijdig doorlichten, niet pas zodra de koopovereenkomst is getekend
- Bouw bij een BV tijdig een aantoonbaar en structureel dividendbeleid op, als je de overwinst wilt laten meetellen
- Onderhandel altijd over een langere ontbindende voorwaarde (8–10 weken) en bespreek dit vooraf met de makelaar en je hypotheekadviseur
- Regel tijdig een continuïteitsverklaring als je onderneming korter dan drie jaar bestaat of een wisselend resultaat laat zien
- Bespreek je mogelijkheden ruim vóór je een woning op het oog hebt, zodat knelpunten tijdig aan het licht komen
Veelgestelde vragen over hypotheek voor ondernemers
Telt de winst die in mijn BV blijft staan mee voor mijn hypotheek?
In beginsel niet – meestal telt alleen je DGA-salaris, tenzij je een structureel en meerjarig onderbouwd dividendbeleid kunt aantonen.
Hoe lang moet mijn ontbindende voorwaarde of financieringsvoorbehoud zijn als ondernemer?
Een standaardtermijn van 6 weken is vrijwel altijd te kort. Onderhandel voor 8 tot 10 weken, gezien de langere doorlooptijd van de inkomensbeoordeling.
Wat is een continuïteitsverklaring en wanneer heb ik die nodig?
Een door je accountant opgestelde onderbouwing dat je onderneming levensvatbaar blijft. Vaak vereist bij ondernemingen korter dan drie jaar of bij een wisselend resultaat.
Waarom telt mijn liquiditeitspositie mee, ook als ik winst maak?
Winst zegt niets over hoeveel werkkapitaal daadwerkelijk beschikbaar is. Een krappe liquiditeit kan een geldverstrekker doen concluderen dat de onderneming kwetsbaarder is dan de winstcijfers alleen doen vermoeden.
Kan ik als zzp’er dezelfde hypotheekvormen krijgen als iemand in loondienst?
Ja, ook als zzp’er kun je kiezen uit lineaire, annuïtaire en andere hypotheekvormen.
Wat betekent dit voor jouw situatie?
Als ondernemer lopen je zakelijke en persoonlijke financiën vaak in elkaar over. Dat raakt niet alleen je hypotheek, maar ook je pensioenopbouw en vermogen in de onderneming. Juist bij ondernemersaanvragen loont het om vroeg te schakelen: de meeste valkuilen hierboven zijn te voorkomen, mits je er op tijd bij bent. Wil je eerst zelf een indicatie van je maximale hypotheek? Gebruik onze rekentools als startpunt.
Plan een gesprek over jouw onderneming en hypotheekmogelijkheden.
